2024.11.13
备受关注的财政支持房地产税收新政公布，旨在促进房地产市场止跌回稳。11月13日，财政部、税务总局、住建部公布了两则文件，分别是《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（下称税收公告）、《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（下称增值税公告），推出了三项支持房地产发展税收政策，简言之分别是扩大契税优惠政策力度，扩大个人销售住房免征增值税优惠政策范围，从而支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，以缓解房地产企业财务困难。

Supporting the new real estate tax policy aims to promote the stable and healthy development of the real estate market. Tian Zhiwei, deputy dean of the Institute of Public Policy and Governance at Shanghai University of Finance and Economics, told CBN that the above new policy is of great significance for reducing the pressure on homebuyers and increasing the funds available for consumption among the public. It not only invigorates the real estate market but also plays a role in promoting consumption.

新政一：契税优惠力度加大
买房需要缴纳契税，按照契税法契税标准税率是3%~5%，各省份据此确定本省份购房具体税率，多为3%。但2016年国家出台了契税优惠税率，对个人购买家庭前两套住房，只要面积在90平米及之下，减按1%征收契税。而首套房面积超过90平米，减按1.5%税率征收契税，而二套房面积超90平米，减按2%税率征收契税。值得注意的是，二套房契税优惠政策，北京、上海、广州、深圳老百姓不能享受。此次《税收公告》并没有在税率上做出调整，而是通过上调适用上述优惠政策的面积（140平米），以及允许北上广深享受二套房契税优惠政策，来扩大契税优惠政策力度。《税收公告》明确，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。而超过140平米的首套房，契税税率减按1.5%征收，二套房则减按2%征收。上述契税优惠新政在今年12月1日实施，值得注意的是，为了让更多人享受政策红利，对于12月1日之前买房了但没有办理房产证缴纳契税的人，符合规定也可以享受。

新政二：取消普通和非普通住宅标准扩大优惠政策力度
目前中国相关税收优惠政策，会区分普通住宅和非普通住宅，一些地方有相应标准。比如根据2016年财政部、税务总局相关规定，针对北京、上海、广州和深圳四地，对于个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。此后这一免税政策年限一度提高至5年，但近期上海等地又将其调整为2年。不难发现，普通住房享受的增值税优惠政策力度更大，只要对个人持有两年及以上住房销售，就可以享受免征增值税优惠政策。但如果属于非普通住房，依然需要缴纳房屋增值部分5%税款，这对于房价较高的北上广深来说，依然是一笔不小的费用。此次《税收公告》明确了取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策。在增值税方面，明确北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。不难发现，新政一和新政二对北上广深四个城市尤为利好。这项新政也在12月1日起执行，为了让更多人享受政策红利，12月1日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合规定也能享受。此前在土地增值税优惠方面，也区分为普通住宅和非普通住宅。比如纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。但如果建造的是非普通住宅，没办法享受这一免征土地增值税优惠政策。上述《税收公告》明确，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。此举保持房地产企业税负稳定。

新政三：下调土地增值税预征率0.5个百分点
房地产企业拿地开发增值需要缴纳土地增值税，根据增值额适用30%~60%四级超额累进税率。为了确保这一税款及时均衡入库，且与中国房地产开发模式相适应，目前土地增值税实行预征制度，其中在土地增值税预征率方面，东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。目前房企资金紧张，为了减轻资金压力，缓解房地产企业财务困难，税务总局发布上述《增值税公告》，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，即东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。当然，这只是下限，各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。税务总局相关负责人表示，为确保纳税人及时享受上述税收优惠政策红利，税务部门将会同有关部门采取一系列措施，持续优化纳税服务，提升纳税人的满意度和获得感。

Tian Zhiwei suggested that to ensure that every expenditure of fiscal funds can drive an increase in real estate transactions, it is advisable to further optimize the tax policy for house replacement. For example, taxpayers who sell a second-hand house and repurchase a house within one year can have the taxes paid when selling the house refunded based on the ratio of the value of the newly purchased house to the value of the sold house. If the value of the newly purchased house exceeds the original residence, the individual income tax, value-added tax, and deed tax can be fully refunded. Additionally, it is suggested to implement some fiscal and tax incentives for house renovations, as renovation consumption is a significant part of overall consumption, and it plays an important role in encouraging economic growth and promoting the development of the home appliance industry.