2024.11.****11

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introduction：从法拍网上传的图片看，该别墅群目前处于荒置状态、杂草丛生。此外，相较于20.17亿元的评估价，本次14.1亿的整体拍卖价，相当于打了69折，竞价幅度则为700万元。

Author: Sun Mengfan, First Financial News

A well-known villa in Beijing recently caught attention. According to the Alibaba Legal Auction platform, a group of villas in the Maple Bridge Villa project in Shunyi District, Beijing, will be auctioned off as a package on the 1st of the month, with a starting price of 1.12 billion yuan, a deposit of 112 million yuan, and currently, 10,000 people have set reminders and there have been 12,000 views on the platform. The uploaded images from the legal auction website show that the villa complex is currently abandoned and overgrown with weeds. Additionally, compared to the assessed price of 1.6 billion yuan, the overall auction price of 1.12 billion yuan is equivalent to a 30% discount, with a bidding increment of 1 million yuan. What is the story behind the 30% discount auction of this old villa complex?

It was once a place to hunt for surprises

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** “废土风摄影”“探险废弃别墅”，在社交平台上，北京枫桥别墅曾一度成为“网红打卡地”，但不是因豪华房屋与美景，而是荒凉多年引发了网友猎奇探险。枫桥别墅所处位置并不差，该项目紧邻潮白河畔，地处高档别墅带，曾经的卖点是“纯北美风格现房别墅”。那么，这一别墅群为何走上了荒置、甚至被法拍的道路？据法拍信息显示，目前将被拍卖的180套别墅，有134套登记在北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司（瑞鸿地产）名下，剩余46套权利人分别为北京精达房地产开发有限公司（精达地产）、北京东飞祥义投资有限公司（东祥投资）。枫桥别墅建成时间已久，作为项目最早的开发商，精达地产在1993年拿地、2002年拿到预售许可证，共建成188栋别墅，公司还曾表示“枫桥别墅将打破固有传统，做业主的终生服务商。”但后来，这个项目却开始了命运多舛的路途。因建设质量及市场遇冷等问题，该项目销售情况并不佳，公开信息显示仅卖出8套，精达地产也出现资金问题。2007年，精达地产的债权机构开始对项目进行拍卖，此后多年经过数轮辗转，最终瑞鸿地产持有了部分资产，瑞鸿地产的大股东为东祥投资。如今再次被挂上法拍平台，则是因相关方与信达福建的借款问题。据拍卖标的调查情况表，该资产包由福建省福州市中级人民法院查封，执行案号为（2024）闽01执恢310号，申请执行人为中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司。从法拍网上传的图片看，该别墅群目前处于荒置状态、杂草丛生了无生气。相较于20.17亿元的评估价，本次14.1亿的整体拍卖价，则相当于打了69折，竞价幅度为700万元。值得注意的是，这看似是一场普通的司法拍卖，但资产包背后涉及的主体却错综复杂。福建信达债权处置公告显示，该笔债权本息合计19亿元，由瑞鸿地产和精达地产作为共同债务人，泰禾投资、黄其森和叶荔（黄其森妻子）则提供连带担保。企查查信息也显示，本次拍卖所属的司法案件，是一起资产执行案件，其中涉及的被执行人包括前述的东祥投资、瑞鸿地产、精达地产，同时还有泰禾投资有限公司、北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司、泰禾创始人黄其森及其妻子叶荔。泰禾方面与这件事的关联从何来而？相关法律文书显示，东祥投资、瑞鸿地产的法定代表人任爱军曾表示，自己仅是名义上的法定代表人和股东，从未参与过上述公司的经营管理，与信达方面的债权，实为泰禾投资公司、黄其森对信达的借款行为。此前的市场信息也显示，枫桥别墅实为黄其森用设在维京群岛的影子公司收购而来，但因项目债务关系复杂、质量问题及销售不佳等因素，曾被视作黄其森投资“踩坑”的案例。由此可见，此次被挂上货架的资产包，与泰禾方面关系密切。

What's the situation with Taihe behind the scenes?

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** 作为最早一批出险、并走向退市的房企，泰禾及黄其森在市场上已鲜有公开动态。早在2020年，泰禾集团便出现违约行为，此后虽然筹划了诸多自救动作，包括出售资产、引入战投、缩减规模等，但都未能实质性扭转企业的走向，债务重组方案也一直未出炉。2023年8月，泰禾集团触发了强制退市条款，被深交所摘牌，曾经的规模房企黯然退市。今年8月底，上海清算所网站披露称，泰禾方面还存在大额已到期未归还借款，截至2024 年 6 月 30 日，已到期未归还借款金额为 819.63 亿元。此外，泰禾集团股份有限公司的主体和债项评级为C，对外担保总额超过最近一期经审计净资产的100%。公告称，为积极稳妥化解公司债务风险，泰禾已成立专项工作小组，并聘请了多方专业机构开展债务重组工作，协助公司组织、协调债权人沟通意见和诉求，并就缓解短期债务偿还压力、优化资本结构提供意见，推动形成全面债务重组解决方案。因整体债务重组方案未出炉，此前泰禾相关债务的处理方案，多是基于项目层面解决，有的是相关金融机构予以展期，有的则走上司法诉讼的道路、以执行泰禾旗下资产。目前，退市后的泰禾，在试图推出整体重组方案之余，最重要的工作是“保交楼”。据上海清算所网站公告，2024年泰禾在上海、杭州地区均有新交付的项目，目前已售尚未交付的项目已基本开工，分布在北京、上海、福州和广深区域，预计在未来2 年内完成交付工作；项目未回款和未售部分的现金流，足够覆盖政府投入项目的专项资金和其他债务。与此同时，泰禾目前在推进持有现房项目的去化，以改善流动性，包括与主要债权人制定分配方案，解除已抵押房产的冻结状态，以重启现房项目的销售。销售回款将按双方约定的比例，用于归还贷款和保障公司的日常运营，以达到资产盘活的目的。日前，深圳院子开盘销售，共推出64套别墅，备案均价约137974元/平方米，去化率达七成，销售金额约13亿元。该项目正是泰禾在2015拿下的地块，当时以57亿元竞得、并创下楼面地价新高。后因泰禾出现债务危机，该项目通过债务重组转入中国长城资产旗下。对当下的泰禾来说，要实现可持续经营，仍面临不小的挑战。10月30日，泰禾在新三板披露财务报表显示，2024年1月1日~9月30日期间，泰禾实现营业收入约19.33亿元，同比增长约1.35%，净亏损约23.11亿元，同比减亏37.91%。截至2024三季度末，泰禾账面的货币资金为10.03亿元、应收账款2.8亿元，存货1379.13亿元，流动资产1537.39亿元，总资产合计1999.04亿元；负债方面，短期借款44.16亿元，一年内到期的非流动负债775.23亿元，负债总计为2015.97亿元；期末股东权益为-16.93亿元，其中少数股东权益23.02亿元，归属于母公司股东权益为-39.95亿元。泰禾方面表示，目前，公司正全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题，同时以“复工复产、重塑信心”“保交付、保品质”为第一要务，积极盘活资产，最大限度保障项目施工建设的有序进行，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。WeChat editor | 生产队的驴（波澜不惊版）

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